Vous rentrez sereinement chez vous, et vous apercevez un panneau d’affichage signalant un projet de construction près de votre maison ? Vous pensez que celui-ci ne respecte pas les règles d’urbanisme et qu’il risque d’altérer les conditions de jouissance de votre maison ? Vous pouvez former un recours permis de construire !
Lorsque le permis ne respecte pas les règles d’urbanisme, vous pouvez donc saisir le juge administratif pour lui demander d’annuler l’autorisation d’urbanisme.
Attention, avant de former un recours contre un permis de construire, l’intéressé doit notamment connaitre un certain nombre de règles procédurales encadrant la recevabilité de son recours devant le juge.
Dans le cas contraire, il pourrait voir sa requête rejetée. Il convient alors d’établir comment contester cette autorisation.
Dans cet article, il sera proposé des conseils pratiques pour éviter tout faux pas procédural pouvant conduire éventuellement à l’irrecevabilité de votre demande.
La définition du permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme nécessaire à obtenir au préalable de la construction d’un bâtiment ou de faire certains travaux sur une construction déjà existante.
Cette autorisation est donnée par la mairie. Elle autorise un propriétaire à réaliser sur son domaine des travaux d'agrandissement ou de construction immobilière.
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Cette autorisation administrative doit être délivrée avant la réalisation de certains projets. Elle permet à l’administration de vérifier que ces derniers sont conformes aux règles d’urbanisme.
Cette autorisation est donnée par la mairie. Elle autorise un propriétaire à réaliser sur son domaine des travaux d’agrandissement ou de construction immobilière.
Pour les constructions neuves, le permis de construire est toujours exigé, à l'exception de celles qui ne sont soumises à aucune formalité et de celles qui sont soumises à déclaration préalable : Articles R. 421-1 à R.* 421-12.
L'absence de nécessité de permis de construire
Par exemple, certaines constructions sont dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur faible importance tel que :
- Les constructions inférieures ou égales à douze mètres, ayant une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à cinq mètres carrés
- Les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés.
Les constructions neuves dont soit l’emprise au sol soit la surface de plancher est supérieure à 5 mètres carrés mais inférieure ou égale à 20 mètres carrés et dont la hauteur est inférieure ou égale à 12 mètres seront soumises à déclaration préalable.
C’est donc en identifiant les constructions neuves dispensées de formalité ou soumises à simple déclaration qu’il est définit, négativement, le champ d’application matériel du permis de construire pour les constructions neuves.
Le recours permis de construire
Pour former un recours permis de construire il faut bénéficier d'un motif légitime et réaliser une procédure précise.
Qui peut contester un permis de construire ?
Toute personne a le droit de contester une autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou non opposition à une déclaration préalable).
Dès lors qu'elle a un intérêt à agir conformément à l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme : «Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ».
Le requérant doit préciser, dans ses écritures et les documents qu’il produit, l’atteinte qu’il invoque, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à l’établir, de même que leurs effets.
Le juge ne peut cependant pas aller jusqu’à exiger la preuve du caractère certain des atteintes invoquées (CE, 10 juin 2015, n° 386121, M. Brodelle et Mme Gino).
Par conséquent, l’article L. 600-1-2 implique en réalité que le requérant fasse état d’un motif légitime et qu’au regard de ce motif, il établisse son intérêt de manière plus ou moins circonstanciée, selon qu’il est ou non voisin (CE, 13 avr. 2016, n°389798, Bartolomei,) sans qu’il y ait pour autant une présomption au profit du voisin.
L'existence d'un motif légitime de contestation
Pour pouvoir contester un tel document, il faudra prouver que vous vous trouvez lésé par la construction à venir.
Ainsi, il faudra notamment être en mesure de prouver que la construction/aménagement autorisé, une fois terminé, a des conséquences directes sur vos conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien.
Le juge apprécie souverainement l’intérêt à agir en fonction des particularités propres à chaque affaire, c’est-à-dire en fonction des caractéristiques du bien du tiers, du projet de construction et de la configuration des lieux en cause.
Sans être exhaustif, l’atteinte peut être caractérisée par :
- La perte d’ensoleillement,
- La perte d’une vue (terrestre ou maritime),
- La perte de la valeur vénale de son bien,
- Des risques de pollution,
- Des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident (routier ou de chantier).
En conclusion, le tiers doit, en tout état de cause, préciser en quoi le projet attaqué est de nature à lui poser un problème.
Dans quel délai peut-on contester une autorisation de permis de construire ?
Comme tout recours contre une décision administrative, le délai de recours normal pour la contestation d’un permis par un tiers est de deux mois conformément à l’article R.600-2 du code de l’urbanisme.
Toutefois, le décompte de cette durée commence à partir du jour de l’affichage du panneau de notification sur le terrain concerné si tenté que celui-ci est fait régulièrement. (cf. article précité).
Il ne faut pas confondre le point de départ de ce décompte avec la date de la décision prise par le maire d’autoriser le projet.
Dès lors pour que l’affichage du panneau soit considéré comme régulier, il faut que celui-ci soit visible de l’extérieur (article R*424-15 du code de l’urbanisme) et mentionnée des informations essentielles tel que la hauteur de la construction projetée et les modalités d’exercice du recours.
A défaut du respect de ces formalités, le délai de recours contentieux ne court pas à l’encontre d’un permis dont l’affichage ne comporte pas ces mentions.
Cependant un permis de construire dont l’affichage est incomplet ne saurait être contesté indéfiniment. Le requérant doit agir dans un délai raisonnable s’impose conformément à l’application de la jurisprudence CZABAJ par le Conseil d’Etat dans le contentieux de l’urbanisme. (CE 9 nov. 2018, req. n° 409872)
En conclusion, en l’absence d’affichage complet, le délai de recours dont dispose le requérant pour contester le permis de construire est de 1 ans, ou de six mois à compter de l’achèvement des travaux.
L’obligation pour le requérant de notifier son recours au titulaire du permis
Pour que son recours soit admissible par le juge, le tiers souhaitant contester l’autorisation d’urbanisme a l’obligation de notifier le recours à l’auteur de l’acte attaqué et à son bénéficiaire conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. (CE Avis, 6 mai 1996, Andersen).
Cette notification se fait sous 15 jours par lettre RAR avec une copie intégral du recours (qu’il s’agisse du recours gracieux ou contentieux.)
Cependant, si le destinataire de cette notification soutient que la notification qui lui a été adressée ne comportait pas la copie de ce recours, mais celle d’un recours dirigé contre un autre acte, il lui incombe d’établir cette allégation en faisant état des diligences qu’il aurait vainement accomplies auprès de l’expéditeur pour obtenir cette copie ou par tout autre moyen ». (CE 5 mars 2014, association Société pour la protection des paysages et de l’esthétique de la France, n° 369996).
Les possibilités de recours permettant la contestation du permis de construire
Le requérant peut former un recours gracieux ou un recours contentieux.
Comment réaliser un recours gracieux ?
Le requérant à la possibilité de former un recours gracieux. Il s’agit d’une démarche amiable qui permet de saisir le maire qui a délivré l’autorisation pour lui demander de retirer sa décision.
Ce recours suspend le délai de 2 mois pour faire un recours contentieux en justice.
Le maire dispose de deux mois pour retirer l’autorisation d’urbanisme ou rejeter la demande. En l’absence de réponse, le recours gracieux est rejeté.
A contrario dans la positive, le maire a 2 mois pour retirer l’autorisation d’urbanisme ou rejeter votre demande. Si vous ne recevez pas de réponse, votre demande est rejetée.
Comment réaliser un recours contentieux ?
Le requérant a la possibilité le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à partir du 1er jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain comme il a été indiqué ci-dessus.
Pour contester l’autorisation d’urbanisme, il faut saisir le tribunal dans le ressort territorial duquel se situe le projet pour lequel l’autorisation contestée a été délivrée.
En cas de recours gracieux, il est possible également saisir le tribunal dans les 2 mois suivant le rejet de du recours gracieux auprès de la mairie.
Que retenir du recours permis de construire ?
La procédure de contestation en droit de l’urbanisme pour former un recours contre un permis de construire répond à des règles complexes. Dès lors, pour mettre toutes les chances de leur côté dans ce processus, de nombreux particuliers et de personnes morales se font accompagner par un avocat compétent en droit public ou droit de l’urbanisme.
Vos questions et nos réponses
Dans cet article, nous avons exploré les complexités du recours contre un permis de construire. Voici une FAQ pour éclaircir davantage le sujet.
Un recours contre un permis de construire est une démarche juridique entreprise pour contester une décision d’autorisation de construction. Ce processus implique de soumettre une objection auprès des autorités compétentes, souvent basée sur des non-conformités aux règles d’urbanisme.
Tout individu ou groupe démontrant un intérêt à agir peut initier un recours. Cela inclut souvent les voisins ou d’autres parties affectées par le projet de construction.
Les bases légales comprennent la violation des normes du Plan Local d’Urbanisme, le non-respect des procédures administratives, ou l’impact négatif sur les conditions d’occupation ou de jouissance des biens avoisinants.
Article co-écrit avec Margaux CAFFAREL, juriste en droit public des affaires.
