Vous rentrez sereinement chez vous, et vous apercevez un panneau dâaffichage signalant un projet de construction prĂšs de votre maison ? Vous pensez que celui-ci ne respecte pas les rĂšgles dâurbanisme et quâil risque dâaltĂ©rer les conditions de jouissance de votre maison ? Vous pouvez former un recours permis de construire !
Lorsque le permis ne respecte pas les rĂšgles d’urbanisme, vous pouvez donc saisir le juge administratif pour lui demander d’annuler lâautorisation d’urbanisme.
Attention, avant de former un recours contre un permis de construire, lâintĂ©ressĂ© doit notamment connaitre un certain nombre de rĂšgles procĂ©durales encadrant la recevabilitĂ© de son recours devant le juge.
Dans le cas contraire, il pourrait voir sa requĂȘte rejetĂ©e. Il convient alors dâĂ©tablir comment contester cette autorisation.
Dans cet article, il sera proposĂ© des conseils pratiques pour Ă©viter tout faux pas procĂ©dural pouvant conduire Ă©ventuellement Ă l’irrecevabilitĂ© de votre demande.
La définition du permis de construire
Le permis de construire est une autorisation dâurbanisme nĂ©cessaire Ă obtenir au prĂ©alable de la construction dâun bĂątiment ou de faire certains travaux sur une construction dĂ©jĂ existante.
Cette autorisation est donnée par la mairie. Elle autorise un propriétaire à réaliser sur son domaine des travaux d'agrandissement ou de construction immobiliÚre.

Quâest-ce quâun permis de construire ?
Cette autorisation administrative doit ĂȘtre dĂ©livrĂ©e avant la rĂ©alisation de certains projets. Elle permet Ă l’administration de vĂ©rifier que ces derniers sont conformes aux rĂšgles d’urbanisme.
Cette autorisation est donnĂ©e par la mairie. Elle autorise un propriĂ©taire Ă rĂ©aliser sur son domaine des travaux d’agrandissement ou de construction immobiliĂšre.
Pour les constructions neuves, le permis de construire est toujours exigé, à l'exception de celles qui ne sont soumises à aucune formalité et de celles qui sont soumises à déclaration préalable : Articles R. 421-1 à R.* 421-12.
L'absence de nécessité de permis de construire
Par exemple, certaines constructions sont dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur faible importance tel que :
- Les constructions inférieures ou égales à douze mÚtres, ayant une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à cinq mÚtres carrés
- Les habitations légÚres de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mÚtres carrés.
Les constructions neuves dont soit l’emprise au sol soit la surface de plancher est supĂ©rieure Ă 5 mĂštres carrĂ©s mais infĂ©rieure ou Ă©gale Ă Â 20 mĂštres carrĂ©s et dont la hauteur est infĂ©rieure ou Ă©gale Ă 12 mĂštres seront soumises Ă dĂ©claration prĂ©alable.
C’est donc en identifiant les constructions neuves dispensĂ©es de formalitĂ© ou soumises Ă simple dĂ©claration qu’il est dĂ©finit, nĂ©gativement, le champ d’application matĂ©riel du permis de construire pour les constructions neuves.
Le recours permis de construire
Pour former un recours permis de construire il faut bénéficier d'un motif légitime et réaliser une procédure précise.
Qui peut contester un permis de construire ?
Toute personne a le droit de contester une autorisation dâurbanisme (permis de construire, de dĂ©molir, dâamĂ©nager ou non opposition Ă une dĂ©claration prĂ©alable).
DĂšs lors qu'elle a un intĂ©rĂȘt Ă agir conformĂ©ment Ă lâarticle L.600-1-2 du code de lâurbanisme : «Une personne autre que lâEtat, les collectivitĂ©s territoriales ou leurs groupements ou une association nâest recevable Ă former un recours pour excĂšs de pouvoir contre une dĂ©cision relative Ă lâoccupation ou Ă lâutilisation du sol rĂ©gie par le prĂ©sent code que si la construction, lâamĂ©nagement ou le projet autorisĂ© sont de nature Ă affecter directement les conditions dâoccupation, dâutilisation ou de jouissance du bien quâelle dĂ©tient ou occupe rĂ©guliĂšrement ».
Le requĂ©rant doit prĂ©ciser, dans ses Ă©critures et les documents qu’il produit, l’atteinte qu’il invoque, en faisant Ă©tat de tous Ă©lĂ©ments suffisamment prĂ©cis et Ă©tayĂ©s de nature Ă l’Ă©tablir, de mĂȘme que leurs effets.
Le juge ne peut cependant pas aller jusqu’Ă exiger la preuve du caractĂšre certain des atteintes invoquĂ©es (CE, 10 juin 2015, n° 386121, M. Brodelle et Mme Gino).Â
Par consĂ©quent, l’article L. 600-1-2 implique en rĂ©alitĂ© que le requĂ©rant fasse Ă©tat d’un motif lĂ©gitime et qu’au regard de ce motif, il Ă©tablisse son intĂ©rĂȘt de maniĂšre plus ou moins circonstanciĂ©e, selon qu’il est ou non voisin (CE, 13 avr. 2016, n°389798, Bartolomei,) sans qu’il y ait pour autant une prĂ©somption au profit du voisin.
L'existence d'un motif légitime de contestation
Pour pouvoir contester un tel document, il faudra prouver que vous vous trouvez lésé par la construction à venir.
Ainsi, il faudra notamment ĂȘtre en mesure de prouver que la construction/amĂ©nagement autorisĂ©, une fois terminĂ©, a des consĂ©quences directes sur vos conditions dâoccupation, dâutilisation ou de jouissance du bien.
Le juge apprĂ©cie souverainement lâintĂ©rĂȘt Ă agir en fonction des particularitĂ©s propres Ă chaque affaire, câest-Ă -dire en fonction des caractĂ©ristiques du bien du tiers, du projet de construction et de la configuration des lieux en cause.
Sans ĂȘtre exhaustif, lâatteinte peut ĂȘtre caractĂ©risĂ©e par :
- La perte dâensoleillement,
- La perte dâune vue (terrestre ou maritime),
- La perte de la valeur vénale de son bien,
- Des risques de pollution,
- Des risques dâinondation, dâincendie ou dâaccident (routier ou de chantier).
En conclusion, le tiers doit, en tout état de cause, préciser en quoi le projet attaqué est de nature à lui poser un problÚme.
Dans quel délai peut-on contester une autorisation de permis de construire ?
Comme tout recours contre une dĂ©cision administrative, le dĂ©lai de recours normal pour la contestation d’un permis par un tiers est de deux mois conformĂ©ment Ă lâarticle R.600-2 du code de lâurbanisme.
Toutefois, le dĂ©compte de cette durĂ©e commence Ă partir du jour de l’affichage du panneau de notification sur le terrain concernĂ© si tentĂ© que celui-ci est fait rĂ©guliĂšrement. (cf. article prĂ©citĂ©).
Il ne faut pas confondre le point de dĂ©part de ce dĂ©compte avec la date de la dĂ©cision prise par le maire d’autoriser le projet.
DĂšs lors pour que lâaffichage du panneau soit considĂ©rĂ© comme rĂ©gulier, il faut que celui-ci soit visible de lâextĂ©rieur (article R*424-15 du code de lâurbanisme) et mentionnĂ©e des informations essentielles tel que la hauteur de la construction projetĂ©e et les modalitĂ©s dâexercice du recours.
A dĂ©faut du respect de ces formalitĂ©s, le dĂ©lai de recours contentieux ne court pas Ă l’encontre d’un permis dont l’affichage ne comporte pas ces mentions.
Cependant un permis de construire dont lâaffichage est incomplet ne saurait ĂȘtre contestĂ© indĂ©finiment. Le requĂ©rant doit agir dans un dĂ©lai raisonnable sâimpose conformĂ©ment Ă lâapplication de la jurisprudence CZABAJ par le Conseil dâEtat dans le contentieux de lâurbanisme. (CE 9 nov. 2018, req. n° 409872)
En conclusion, en lâabsence dâaffichage complet, le dĂ©lai de recours dont dispose le requĂ©rant pour contester le permis de construire est de 1 ans, ou de six mois Ă compter de lâachĂšvement des travaux.
Lâobligation pour le requĂ©rant de notifier son recours au titulaire du permis
Pour que son recours soit admissible par le juge, le tiers souhaitant contester lâautorisation dâurbanisme a lâobligation de notifier le recours Ă lâauteur de lâacte attaquĂ© et Ă son bĂ©nĂ©ficiaire conformĂ©ment Ă lâarticle R. 600-1 du code de lâurbanisme. (CE Avis, 6 mai 1996, Andersen).
Cette notification se fait sous 15 jours par lettre RAR avec une copie intĂ©gral du recours (quâil sâagisse du recours gracieux ou contentieux.)
Cependant, si le destinataire de cette notification soutient que la notification qui lui a Ă©tĂ© adressĂ©e ne comportait pas la copie de ce recours, mais celle d’un recours dirigĂ© contre un autre acte, il lui incombe d’Ă©tablir cette allĂ©gation en faisant Ă©tat des diligences qu’il aurait vainement accomplies auprĂšs de l’expĂ©diteur pour obtenir cette copie ou par tout autre moyen ». (CE 5 mars 2014, association SociĂ©tĂ© pour la protection des paysages et de l’esthĂ©tique de la France, n° 369996).
Les possibilités de recours permettant la contestation du permis de construire
Le requérant peut former un recours gracieux ou un recours contentieux.

Comment réaliser un recours gracieux ?
Le requĂ©rant Ă la possibilitĂ© de former un recours gracieux. Il sâagit dâune dĂ©marche amiable qui permet de saisir le maire qui a dĂ©livrĂ© l’autorisation pour lui demander de retirer sa dĂ©cision.
Ce recours suspend le délai de 2 mois pour faire un recours contentieux en justice.
Le maire dispose de deux mois pour retirer l’autorisation d’urbanisme ou rejeter la demande. En lâabsence de rĂ©ponse, le recours gracieux est rejetĂ©.
A contrario dans la positive, le maire a 2 mois pour retirer l’autorisation d’urbanisme ou rejeter votre demande. Si vous ne recevez pas de rĂ©ponse, votre demande est rejetĂ©e.
Comment réaliser un recours contentieux ?
Le requĂ©rant a la possibilitĂ© le tribunal administratif dans un dĂ©lai de 2 mois Ă partir du 1er jour de lâaffichage de lâautorisation sur le terrain comme il a Ă©tĂ© indiquĂ© ci-dessus.
Pour contester lâautorisation dâurbanisme, il faut saisir le tribunal dans le ressort territorial duquel se situe le projet pour lequel l’autorisation contestĂ©e a Ă©tĂ© dĂ©livrĂ©e.
En cas de recours gracieux, il est possible également saisir le tribunal dans les 2 mois suivant le rejet de du recours gracieux auprÚs de la mairie.
Que retenir du recours permis de construire ?
La procĂ©dure de contestation en droit de lâurbanisme pour former un recours contre un permis de construire rĂ©pond Ă des rĂšgles complexes. DĂšs lors, pour mettre toutes les chances de leur cĂŽtĂ© dans ce processus, de nombreux particuliers et de personnes morales se font accompagner par un avocat compĂ©tent en droit public ou droit de l’urbanisme.
Vos questions et nos réponses
Dans cet article, nous avons exploré les complexités du recours contre un permis de construire. Voici une FAQ pour éclaircir davantage le sujet.
Un recours contre un permis de construire est une dĂ©marche juridique entreprise pour contester une dĂ©cision d’autorisation de construction. Ce processus implique de soumettre une objection auprĂšs des autoritĂ©s compĂ©tentes, souvent basĂ©e sur des non-conformitĂ©s aux rĂšgles d’urbanisme.
Tout individu ou groupe dĂ©montrant un intĂ©rĂȘt Ă agir peut initier un recours. Cela inclut souvent les voisins ou d’autres parties affectĂ©es par le projet de construction.
Les bases lĂ©gales comprennent la violation des normes du Plan Local d’Urbanisme, le non-respect des procĂ©dures administratives, ou l’impact nĂ©gatif sur les conditions d’occupation ou de jouissance des biens avoisinants.
Article co-Ă©crit avec Margaux CAFFAREL, juriste en droit public des affaires.Â