Vivre dans un logement insalubre nâest pas seulement inconfortableâŻ: câest souvent dangereux, illĂ©gal, et contraire au droit au logement dĂ©cent. HumiditĂ© persistante, problĂšmes Ă©lectriques, moisissures, nuisibles⊠autant de critĂšres qui mettent en pĂ©ril la santĂ©, la sĂ©curitĂ© et la dignitĂ© des occupants.
Pourtant, de nombreux locataires ignorent encore comment faire face à un propriétaire ou un bailleur qui refuse de prendre ses responsabilités.
Dans cet article, nous verrons comment identifier lâĂ©tat de lâhabitat, quelles dĂ©marches permettent de faire constater lâinsalubritĂ©, et quels recours engager pour obtenir des travaux, un relogement ou une indemnisation. Ne laissez pas un Ă©tat dĂ©gradĂ© de votre logement compromettre vos droits : des solutions existent, et elles peuvent ĂȘtre mises en Ćuvre rapidement et efficacement.
Comprendre ce quâest un logement insalubre et ses consĂ©quences
Lorsquâun logement est en mauvais Ă©tat, dangereux ou nuisible Ă la santĂ© de ses occupants, il peut ĂȘtre qualifiĂ© dâinsalubre par les autoritĂ©s compĂ©tentes.
DĂ©finition juridique de lâinsalubritĂ© et distinction avec un logement indĂ©cent
 Un logement insalubre est un local ou un bùtiment qui présente un danger grave ou immédiat pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du voisinage.
Cette dĂ©finition est prĂ©cisĂ©e Ă lâarticle L1331-22 du Code de la santĂ© publique, qui autorise le prĂ©fet Ă prendre un arrĂȘtĂ© dâinsalubritĂ©, Ă©ventuellement assorti dâune interdiction dâhabiter ou dâune obligation de travaux. Cette qualification nĂ©cessite lâintervention dâun rapport de lâAgence RĂ©gionale de SantĂ© (ARS).
à ne pas confondre avec un logement non décent, tel que défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui concerne le confort minimum (surface, aération, eau potable, etc.) mais ne suppose pas nécessairement un danger immédiat.
La diffĂ©rence est donc fondamentaleâŻ: lâinsalubritĂ© dĂ©clenche une intervention administrative contraignante, tandis que lâindĂ©cence relĂšve plutĂŽt du tribunal judiciaire, Ă lâinitiative du locataire.Â
Dans les deux cas, câest au propriĂ©taire ou au bailleur quâincombe la mise aux normes du logement, mais la gravitĂ© des situations dâinsalubritĂ© implique souvent une procĂ©dure dâurgence.
CritĂšres sanitaires, de sĂ©curitĂ© et dâĂ©tat de lâhabitat retenus par les autoritĂ©s
Pour qualifier un logement dâinsalubre, les autoritĂ©s sanitaires sâappuient sur une grille de critĂšres objectifs. Ces Ă©lĂ©ments sont recensĂ©s notamment dans le Code de la santĂ© publique et par les instructions de lâARS. Ils couvrent lâĂ©tat gĂ©nĂ©ral du bĂątiment, les risques structurels, les conditions dâhygiĂšne, ainsi que la sĂ©curitĂ© des installations.
Voici quelques exemples de critÚres fréquemment retenus :
- PrĂ©sence dâhumiditĂ© excessive, moisissures, infiltrations ou condensation permanente ;
- Installation Ă©lectrique dĂ©fectueuse, prĂ©sentant des risques dâĂ©lectrocution ou dâincendie ;
- Prolifération de nuisibles (rats, cafards, punaises de lit) affectant la santé des occupants ;
- DĂ©fauts structurelsâŻ: plafonds effondrĂ©s, murs fissurĂ©s, sols instables ;
- Absence de ventilation, chauffage, ou accĂšs Ă lâeau potable.
LâinsalubritĂ© est constatĂ©e par lâARS ou un service dâhygiĂšne communal, souvent Ă la demande dâun locataire ou du prĂ©fet. Le rapport dâinspection constitue la base sur laquelle le prĂ©fet fonde sa dĂ©cision.
Quels recours pour le locataire face Ă un logement insalubre
Le premier rĂ©flexe du locataire confrontĂ© Ă un logement insalubre doit ĂȘtre de signaler la situation.
Envoyer une lettre de mise en demeure au propriétaire ou bailleur
 Avant d’entamer toute dĂ©marche contentieuse, le locataire doit gĂ©nĂ©ralement adresser une lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception Ă son propriĂ©taire ou bailleur. Ce courrier a pour but de :
- Informer officiellement de lâĂ©tat dâinsalubritĂ© du logement ;
- Demander la réalisation de travaux urgents pour garantir la sécurité et la salubrité ;
- Rappeler les obligations légales du bailleur.
Cette lettre constitue une preuve utile en cas de recours ultĂ©rieur, notamment si le propriĂ©taire reste inactif. Elle peut aussi prĂ©cĂ©der la saisine du tribunal, ou accompagner une demande dâintervention auprĂšs de la mairie ou de lâARS.
Quels recours ?
 Si le propriétaire refuse de faire les travaux, malgré une mise en demeure, le locataire dispose de plusieurs voies de recours :
La commission dĂ©partementale de conciliation (CDC) peut ĂȘtre saisie gratuitement pour tenter une solution amiable entre les parties. Cette instance est prĂ©vue Ă lâarticle 20 de la loi de 1989.
En cas dâĂ©chec ou dâurgence, le tribunal judiciaire (et plus prĂ©cisĂ©ment le juge des contentieux de la protection) peut ĂȘtre saisi. Ce magistrat a compĂ©tence pour :
- ordonner lâexĂ©cution des travaux ;
- réduire ou suspendre le paiement du loyer ;
- prononcer des dommages et intĂ©rĂȘts.
La procĂ©dure peut ĂȘtre engagĂ©e en rĂ©fĂ©rĂ©, ce qui permet dâobtenir une dĂ©cision rapide, notamment en cas de danger grave pour la santĂ©.
Un avocat en droit immobilier pourra ĂȘtre le professionnel compĂ©tent pour vous accompagner.
La situation d’insalubritĂ© est constatĂ©e par le directeur gĂ©nĂ©ral de l’agence rĂ©gionale de santĂ© (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiĂšne et de santĂ© (SCHS).
Pour cela, le prĂ©fet peut faire procĂ©der Ă toutes visites qui lui paraissent utiles pour Ă©valuer les risques d’insalubritĂ©. Lorsque les lieux sont Ă usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent ĂȘtre faites qu’entre 6 heures et 21 heures.
