Comment obtenir rapidement et sans embûche votre permis de construire ?
En lisant cet article, vous pourrez vous familiariser avec la procédure d’obtention d’un permis de construire. Vous comprendrez les exigences légales dictées par le Code de l’urbanisme, vous familiariserez avec la méthodologie pour monter un dossier conforme, saisirez les implications des délais d’instruction ainsi que les recours disponibles en cas de rejet.
Après avoir lu cet article, vous saurez :
- Quand et pourquoi les permis de construire sont nécessaires.
- Comment constituer un dossier complet pour maximiser vos chances d’obtention du permis.
- Les délais d’instruction et les recours possibles en cas de refus de votre demande.
Comprendre les fondamentaux du permis de construire
Pour entamer tout projet de construction, la compréhension des fondamentaux légaux du permis de construire est primordiale. Ce sésame administratif assure la conformité de votre projet aux règles d'urbanisme en vigueur.
Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie, essentielle pour tout projet de construction significatif. Il est requis dès que les travaux envisagés sur un terrain dépassent une certaine surface ou modifient la structure portante d’un bâtiment existant.
Cette démarche garantit que votre projet respecte les normes d’urbanisme locales, comme l’utilisation des sols, l’esthétique de la construction et son intégration dans l’environnement. Elle est cruciale non seulement pour la sécurité des futurs occupants mais également pour la préservation de l’harmonie architecturale et urbaine de la commune.
Avant toute démarche, ou toute interrogation, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher de la mairie et de lui demander un certificat d’urbanisme. Ce document vous permettra de connaître l’ensemble des informations urbanistiques portant sur votre cadastre.
Pour quelles constructions ?
Toutes nouvelles constructions, sauf si elles font l’objet d’une dispense de formalité, ou si elles doivent faire l’objet d’une déclaration préalable sont soumises à l’obtention du permis de construire. Les constructions dispensées de formalités sont référencées à l’article R 421-2 à R421-8-2 du code de l’urbanisme. Les constructions soumises à une déclaration préalable sont listées aux articles R 421-9 à R 421-12 du Code de l'urbanisme.
Le cas des constructions pré-existantes
Concernant les constructions déjà pré-existantes, sont soumises au permis de construire les travaux ci après, ainsi que tous travaux n’étant pas d’entretien sur les immeubles classés monuments historique :
“Sont soumis à permis de construire les travaux suivants (...) à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;
b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 ;
c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ;
d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4.
Pour l'application du c du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal” .
Constituer un dossier efficace
Afin d’être délivré, un permis de construire devra être précédé d’un dépôt de dossier. Une fois accordé, le permis sera soumis à plusieurs recours possibles, et devra faire l’objet d’un affichage continu.
De quoi est composé mon dossier de permis de construire ?
La demande de permis, sur formulaire réglementaire, et le dossier qui l’accompagne doivent être déposés en au moins 4 exemplaires à la mairie du lieu de situation de l’immeuble, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé.
Les imprimés Cerfa 13406 pour une maison individuelle et Cerfa 13409 dans les autres cas sont disponibles en mairie, auprès des directions départementales des territoires et de la mer, et sur le site internet de l’administration.
Les pièces demandées varient en fonction de votre projet, mais globalement il vous sera demandé le dossier complet de demande de permis de construire, les plans de situation, les plans de masse et les plans en coupe ainsi qu’une notice présentant la situation des lieux. Certains de ces plans pourront être fournis par votre architecte si besoin est. Il vous faudra notamment faire ressortir quel type d’aménagement vous envisagez.
Après dépôt du dossier à la mairie
La mairie délivre un récépissé de la demande de permis, soit sous forme papier, soit par voie électronique.
Celui- ci est à bien conserver et pourra vous être demandé pour d’éventuel recours.
À défaut, si le dossier est complet, un permis tacite est accordé à l’expiration du délai de droit commun de 2 mois pour une demande portant sur une maison individuelle, trois mois pour les autres demandes. Cependant, si la mairie pense avoir besoin de temps pour examiner votre projet, elle peut demander une prorogation de ce délai.
L’administration peut demander plusieurs compléments de dossier, à condition que le délai d’un mois ne soit pas dépassé, que chaque demande concerne une pièce énumérée par le Code de l’urbanisme, et que chaque nouvelle demande mentionne toutes les pièces manquantes.
Les pièces manquantes doivent être fournies à la mairie dans les 3 mois suivant la dernière demande de complément. En cas de non-respect de ce délai, la demande de permis est considérée comme implicitement rejetée. Le délai d’instruction démarre dès réception des pièces manquantes.
Affichage et début des travaux
Dès lors que la mairie a accepté votre permis de construire, et bien il vous faudra afficher le permis de construire afin d’informer les tiers de votre projet de construction. L’affichage doit durer pendant l’entièreté du chantier et être parfaitement visible de l’extérieur.
Quand puis-je commencer les travaux sans m’inquiéter d’un éventuel recours ?
Votre permis n’est plus susceptible de retrait et devient définitif si les délais de recours possibles sont expirés comme il suit :
- Le recours des tiers sous deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis,
- Le recours par le préfet sous deux mois : pour les permis exprès à compter de l’arrêté de permis de construire, et pour les permis tacite à compter à compter de la naissance du permis.
- Le retrait de permis par la mairie ne peut être effectué que si le permis est illégal et cela sous un délai de trois mois suivant sa délivrance.
Vos travaux pourront alors démarrer sans une épée de damoclès au-dessus de la construction.
Gérer les suites de la demande
Votre permis de construire peut être soit accepté tacitement, soit expressément, soit être refusé ! Quels sont les recours possibles en cas de refus, et que faire en cas d’imprévu suivant une acceptation ?
Que faire si votre demande est rejetée ?
Face à un refus, il est important de ne pas se décourager et d’envisager les voies alternatives encore possibles.
Vous avez la possibilité d’exercer un recours gracieux, c’est-à-dire à l’amiable, sous deux mois à compter du premier jour de la notification de la mairie. Vous devez alors demander au maire et son service urbanisme de revoir leur position afin d’appréhender votre projet sous un nouveau jour. Si le maire ne répond pas, alors silence vaut ici acceptation tacite. Il vous faudra alors demander à la mairie de vous délivrer un certificat d’absence d’opposition.
Si la décision a été prise au nom et pour le compte de l’État, un recours hiérarchique est également possible.
Si ce recours gracieux échoue, ou si vous ne souhaitez pas faire une demande amiable, et bien vous disposez, sous deux mois suivant la notification de refus initial de permis, du refus du recours gracieux, ou du refus du recours hiérarchique, d’un recours devant le tribunal administratif.
Travaux et suivi post-autorisation: ce que vous devez savoir
Votre permis de construire à une durée de validité de 3 ans à compter de la notification d’acceptation de la mairie, ou dans le cadre d’un permis de construire tacite, à compter de la date de dépôt de votre dossier. Si un imprévu survient et que vous interrompez les travaux, cette interruption ne doit pas être supérieure à un délai de 1 an.
En cas d’empêchement, et dans le cadre d’un permis de construire toujours en cours de validité, il est possible de demander à proroger le permis deux fois, pour une durée d’un an par demande. Votre demande devra comporter un courrier en deux exemplaires et être adressée maximum deux mois avant la péremption du permis. La mairie devra vous répondre sous un délai de deux mois, sans quoi le silence de sa part vaudra accord tacite de prolongation.
Dès lors que vous commencerez vos travaux, il vous faudra adresser une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie.
Que retenir de cet article ?
Cet article a pour vocation de simplifier le processus d’obtention du permis de construire, depuis la compréhension de ses fondamentaux, la constitution d’un dossier gagnant, jusqu’à la gestion des suites de votre demande. Les points clés à retenir incluent l’importance de connaître les délais et recours possibles et l’impératif de suivre les règles d’urbanisme pour assurer la légalité de votre projet.
Un notaire sera votre meilleur allié pour naviguer dans ces procédures complexes et défendre votre projet en cas de litige.
Obtenir un permis de construire opérationnel peut s’avérer être un parcours complexe et exigeant. Au-delà des aspects légaux et administratifs, cette démarche rappelle l’importance de la planification et de la persévérance dans la réalisation de vos projets de vie.
Vos questions et nos réponses
Cette FAQ est conçue pour vous apporter des éclaircissements sur les aspects les plus importants de ce processus.
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie, nécessaire pour la réalisation de projets de construction significatifs. Il garantit la conformité du projet aux règles d’urbanisme en vigueur, assurant ainsi la sécurité et l’harmonie architecturale de la zone concernée.
Les délais d’instruction varient généralement de deux à trois mois, mais peuvent être prolongés selon la complexité du projet. Ces délais permettent à la mairie d’examiner la conformité du projet aux normes d’urbanisme.
En cas de refus, il est conseillé d’analyser les motifs du refus, d’ajuster le projet en conséquence, ou d’entamer un recours gracieux ou contentieux.
