Comment la copropriété contourne le sacro saint droit de propriété pour s’adapter au partage de l’assiette foncière ?
Le présent article permet sans prétention de comprendre les fondamentaux de la notion de copropriété. Il définit la notion de copropriété sur le plan juridique et pratique, et permet de mettre en exergue l’articulation de cette propriété plurale. Il met en lumière les différents acteurs de la copropriété, et détermine le rôle que chacun doit tenir dans cette organisation répandue. Enfin il vous permettra d’observer succinctement le mode de fonctionnement des assemblées générales qui sont le pilier de la copropriété.
Après avoir lu cet article, vous saurez :
- Définir la copropriété et distinguer les parties communes des privatives.
- Comprendre le rôle crucial de chaque acteur, et notamment du syndic dans la gestion et l’entretien de l’immeuble.
- Observer les réglementations encadrant les travaux en copropriété et les majorités nécessaires aux votes.
Comprendre les fondamentaux de la copropriété
Avant de déterminer la différence entre les parties privatives et communes, il convient de déterminer ce qu’est la copropriété sur le plan juridique et pratique. Cette approche permettra notamment de mettre en lumière le contournement du caractère absolu du droit de propriété classique.
Définition de la copropriété
La copropriété constitue une exception au droit absolu de propriété : en effet, le droit de propriété classique porte sur l’assiette cadastrale totale; le propriétaire peut en faire ce qu’il souhaite à condition de ne pas nuire à autrui.
Par l’instauration de la copropriété, ce droit à priori absolu n’est ni soumis au régime de l’indivision, ni soumis au droit des sociétés. La copropriété est un mode d’organisation des propriétaires permettant le mieux vivre ensemble, et l’adaptation à un propriété plurale.
Qu’est ce que la copropriété ?
La copropriété concerne les immeubles bâtis dont la propriété est divisée entre plusieurs propriétaires, leur accordant des droits exclusifs dans le cadre collectif et indivisible de l’édifice et de son terrain. Cette division se manifeste par des lots qui incluent une section privée et une part proportionnelle des espaces communs, liées de manière indissociable.
- La copropriété peut être horizontale (de plusieurs maisons individuelles par exemple)
- ou verticale (un immeuble dispatcher en plusieurs appartements).
Le cadre légal
Le cadre légal régissant cette forme de propriété est principalement établi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi encadre notamment les droits et obligations des copropriétaires, le rôle du syndic, ainsi que la gestion des parties communes et privatives, assurant ainsi une cohabitation harmonieuse au sein de l'immeuble.
Pour que le statut de copropriété soit applicable, il est nécessaire que l’édifice soit construit et que la propriété des différents lots soit partagée entre au moins deux propriétaires distincts.
La copropriété peut être créée sur un immeuble déjà bâti (mise en copropriété d’une maison déjà existante par la division en lots), ou bien établie avant même sa construction dès lors que celle ci finira par être achevée (ce qui peut être le cas d’un programme de VEFA par exemple). Tous les biens ne sont cependant pas divisibles, c’est notamment le cas de ceux dont disposent les articles L 126-17 et L 126-21 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH).
la division de la propriété d’un immeuble peut être organisée autrement que par le régime de copropriété, notamment via une séparation en volumes distincts. Cette méthode structure l’espace en 3D.
Les parties communes et privatives : savoir les distinguer
Une copropriété comprend des parties privatives et des parties communes. Celles-ci sont généralement indiquées dans l’état descriptif de division et dans le règlement de copropriété qui permet de les distinguer. Distinguer les parties communes des parties privatives est essentiel dans la gestion d’une copropriété.
- Les parties communes, telles que le hall d’entrée, l’escalier ou encore le toit, sont la propriété de tous les copropriétaires. Leur usage ainsi que leur entretien est régis par la loi et le règlement de copropriété.
- Les parties privatives, en revanche, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, qui est seul responsable de leur entretien.
La délimitation entre ces deux types de parties est cruciale
Les parties privatives
Les éléments désignés comme parties privatives dans un bâtiment ou sur un terrain sont ceux destinés à l’usage exclusif d’un copropriétaire spécifique. Ces parties comprennent principalement l’intérieur des appartements ou des bureaux, incluant les murs non porteurs, les revêtements de sols et muraux, les portes et fenêtres, ainsi que les équipements intérieurs tels que la plomberie et le chauffage, soulignant leur appartenance exclusive à chaque copropriétaire.
Les parties communes
Les parties communes sont celles des bâtiments et terrains dédiées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
En absence de précision ou en cas de contradiction dans les documents, sont considérés comme parties communes : le sol, les cours, jardins, voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments ainsi que les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations qui traversent les espaces privés, les coffres, gaines, têtes de cheminées, locaux de services communs, passages et corridors, et tout élément intégré aux parties communes.
Cette définition englobe donc les structures essentielles et les zones partagées qui facilitent la vie en copropriété et assurent le bien-être collectif.
Certaines parties peuvent également être communes à jouissance privative, cela peut être le cas par exemple d’une terrasse. Les parties de l’immeuble destinées à une jouissance privative restent la propriété de tous les copropriétaires de manière indivise et sont considérées comme des parties communes. Les responsabilités concernant leur entretien et réparations incombent généralement à la copropriété, bien que le règlement de copropriété puisse spécifier des obligations particulières pour le copropriétaire concerné.
Acteurs et organisation de la copropriété
La copropriété regroupe différents acteurs, tous en charge d’un rôle crucial. Le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, est au cœur de la gestion de cette organisation de propriétaires.
Les différents acteurs : copropriétaires, syndic, conseil syndical
Au cœur de la vie en copropriété, trois acteurs principaux émergent :
- les copropriétaires,
- le syndic
- et le conseil syndical.
Chaque copropriétaire détient un lot, composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.
Le syndic, professionnel ou non (dans ce cas, c’est un syndic dit bénévole), est chargé de la gestion courante de l’immeuble, exécutant les décisions prises en assemblée générale. Le syndic aura pour mission d’effectuer les appels de fonds, l’organisation des assemblées générales, trouver et proposer les différents contrats d’entretien de l’immeuble. Mais également de conserver et communiquer les documents juridiques inhérents à la copropriété (règlement de copropriété, modificatifs, carnet d’entretien, fiche synthétique…). Il devra également immatriculer la copropriété si cela n’a pas déjà été fait par le notaire et tenir à jour le registre des copropriétés.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus. Il joue un rôle de contrôle et de conseil auprès du syndic. Ensemble, ces acteurs œuvrent pour le bien-être collectif et la préservation de l’immeuble, dans le respect du règlement de copropriété.
Ainsi il joue un rôle tampon dans la prévention et la résolution des conflits en copropriété. En tant qu’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, oeuvrant pour la gestion et une communication claire des décisions. Il participe à la mise en œuvre du règlement de copropriété et des aspirations des résidents. Il assume également un rôle de médiateur. Il revêt une véritable importance dans la surveillance de l’administration du syndic, favorisant ainsi une gestion démocratique et ouverte.
Les litiges en copropriété peuvent émerger de diverses situations : désaccords sur les travaux, nuisances, ou non-respect du règlement de copropriété. Le conseil syndical et le syndic essayerons de satisfaire un règlement amiable en priorité sur toute action judiciaire.
Le rôle crucial du syndic dans la gestion et l'entretien de l'immeuble
Le syndic joue un rôle essentiel dans la vie d’une copropriété, assurant la gestion et l’entretien quotidien de l’immeuble. Sa mission couvre la mise en œuvre des décisions de l’assemblée générale, la gestion des finances de la copropriété, et l’entretien des parties communes. Il est le représentant légal de la copropriété face aux tiers et veille au respect du règlement de copropriété.
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confère au syndic la responsabilité de l'administration des parties communes et dispose qu'il doit assurer la conservation de l'immeuble ainsi que la maintenance des équipements communs. Cette gestion se doit d'être transparente, le syndic étant tenu de rendre compte de sa gestion lors des assemblées générales annuelles.
Vie de la copropriété et prise de décisions
La gestion quotidienne d'une copropriété constitue une réelle organisation entre les responsabilités du syndic, l'organisation d'assemblées générales, et la conduite de travaux.
Organiser une assemblée générale
L’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire annuellement, permettant de décider collectivement des actions à mener pour le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. C’est notamment l’occasion pour les copropriétaires de soumettre à l’assemblée générale l’approbation de certains travaux individuels sur des parties communes à usage privatif comme la pose d’une climatisation.
La préparation et l'organisation de ces assemblées sont régies par des procédures strictes, définies notamment dans les articles 9 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Il est impératif de convoquer tous les copropriétaires en respectant un délai de prévenance, d’établir un ordre du jour précis, et de permettre un vote équitable.
Qui peut la convoquer et comment ?
- Un copropriétaire peut à tout moment solliciter la convocation d’une assemblée générale par le syndic pour aborder des questions spécifiques à ses droits ou obligations, en prenant en charge les coûts associés. Cette demande doit être formalisée par une notification, qui inclut les sujets à discuter ainsi que les propositions de résolutions pour chaque question.
Dans les 15 jours suivant la réception de cette demande, le syndic doit fournir une estimation des frais et de ses honoraires. Après règlement de ces coûts par le copropriétaire, le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale sous 45 jours.
- Lorsque la demande de convocation est collective, les copropriétaires à l’initiative doivent définir la répartition des frais. En l’absence d’accord spécifique, ces coûts sont partagés équitablement entre eux
Pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de voter le budget prévisionnel, un délai de 6 mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent est requis.En cas de non-respect de l’obligation de convoquer une assemblée générale pour le vote du budget prévisionnel, le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires, détenant ensemble au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires, ont le droit d’exiger du syndic la convocation d’une assemblée. Le règlement de copropriété peut autoriser un seuil inférieur de voix pour cette demande.
Cette sollicitation doit être adressée au syndic via un courrier recommandé avec accusé de réception. L’utilisation d’un modèle de lettre peut faciliter la rédaction de cette demande.
Travaux en copropriété : réglementation et vote de la majorité
Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble et les travaux urgents peuvent être décidés à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés, tandis que les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou affectant les parties communes à usage différent, une majorité de l’ensemble des copropriétaires (présents ou non) est requise. Cette distinction vise à équilibrer la nécessité d’entretien de l’immeuble avec le respect des droits de chaque copropriétaire.
Que retenir de cet article ?
Cet article offre un guide succinct sur les différentes facettes de la copropriété, abordant tant l’identification de la notion de copropriété, que l’organisation de cette ruche humaine. Nous avons mis en lumière le rôle central du syndic, les procédures d’assemblée générale, et les règles régissant les travaux en copropriété.
Un notaire peut traiter les problématiques abordées dans cet article, offrant conseils et assistance pour naviguer les complexités légales et relationnelles de la vie en copropriété.
Vos questions et nos réponses
Bienvenue dans notre section FAQ où nous aborderons les interrogations fréquentes sur la copropriété. Retrouvez ici des réponses éclairantes aux questions les plus courantes, issues de notre article détaillé.
Une copropriété se définit comme la division d’un immeuble au sens juridique du terme en plusieurs lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Cette structure permet une propriété partagée et la gestion collective des espaces et services communs
Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété, veillant à l’entretien des parties communes, à la réalisation des décisions prises en assemblée générale, et à la gestion financière. Son action est cruciale pour le bon fonctionnement et la conservation de l’immeuble.
L’assemblée générale des copropriétaires se réunit au moins une fois par an pour prendre des décisions concernant la gestion de la copropriété. Elle aborde des points tels que l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, et les travaux à entreprendre.
Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic dans ses missions, représentant les intérêts des copropriétaires. Il joue un rôle consultatif et de médiation, facilitant la communication entre les copropriétaires et le syndic et veillant au respect du règlement de copropriété.
