La location en zone tendue impose des règles spécifiques tant pour les propriétaires que pour les locataires. De nombreuses communes en France sont répertoriées en zone tendue location appliquent un encadrement des loyers, avec des plafonds stricts, et offrent aux locataires la possibilité de bénéficier d’un préavis réduit.
Cet article vous guidera à travers les principales obligations, notamment le préavis, les conditions d’encadrement des loyers, ainsi que les taxes applicables pour les logements vacants. Que vous soyez un locataire cherchant à comprendre vos droits, ou un propriétaire désireux d’éviter des erreurs coûteuses, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location en zone tendue.
Qu'est ce qu'une zone tendue ?
Les zones tendues sont des zones de tensions sur le marché locatif, justifiant a mise en place de mesures spécifiques pour encadrer les loyers et protéger les locataires.
Définition de la zone tendue location
Une zone tendue est un secteur où l’écart entre la demande de logements et l’offre est particulièrement important. Ce déséquilibre entraîne une augmentation significative des loyers et une difficulté accrue pour les habitants de se loger à des prix abordables.
Sont considérés comme zones tendues les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Le zonage conventionnellement appelé ABC effectue un « classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ». Par ordre décroissant de tension, les zones géographiques sont : Abis, A, B1, B2 et C.
La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B.
Les zones caractérisées par un déséquilibre sont les zones Abis, A, B1 et B2.
Mesures mises en place dans les zones tendues
Les zones tendues ont un impact direct sur l’offre et la demande de logements. En raison de la forte demande, les prix des loyers tendent à augmenter rapidement, limitant l’accès des locataires aux biens disponibles. Les propriétaires, quant à eux, voient leurs marges de manœuvre réduites en matière de fixation des loyers, puisque ceux-ci sont encadrés et ne peuvent dépasser un certain plafond.
Dès lors, des mesures sont mises en place pour faciliter l’accès au logement :
- Des règles de fixation du loyer s’imposent pour les logements vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ;
- Le locataire d’un logement vide à usage de résidence principale peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois dès lors qu’il en fait la demande ;
- Le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants en cas de vacance volontaire du logement d’au moins un an.
Les règles de location en zone tendue
Dans une zone tendue, les règles de location sont conçues pour protéger les locataires tout en imposant des obligations spécifiques aux propriétaires.
Préavis réduit pour les locataires : conditions et démarches
Les locataires résidant en zone tendue bénéficient d’un préavis réduit à un mois, contre trois mois dans les zones non concernées. Ce préavis réduit s’applique uniquement aux logements nus, c’est-à-dire non meublés, et concerne la résidence principale du locataire.
Pour en bénéficier, le locataire doit, au moment de son congé, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, en précisant que le logement se situe dans une zone tendue et en joignant un justificatif (par exemple, un extrait du décret précisant la zone concernée).
Cette mesure vise à faciliter la mobilité des locataires dans les zones où la demande de logements est forte et où les loyers sont plus encadrés.
Il est essentiel pour le locataire de continuer à payer le loyer jusqu’à la fin de la période de préavis.
Encadrement des loyers : fonctionnement et exceptions
Dans les zones tendues, les loyers sont soumis à un encadrement strict pour éviter les hausses abusives. Ainsi, le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, appelé loyer de référence, majoré de 20 %.
Ce loyer de référence est établi par décret, en fonction de critères comme la localisation du logement, le nombre de pièces, et l’état général du bien.
Le loyer est encadré pour la location d’un logement nu ou meublé lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire.
Ce principe d’encadrement des loyers en zone tendu connaît quelques exceptions :
- Première mise en location du logement ;
- Location après une interruption de plus de 18 mois sans location ;
- Travaux d’amélioration conséquents depuis moins de 6 mois, pour un logement présentant une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2/an et une étiquette énergie A à E.
En cas de non-respect des règles d’encadrement, le propriétaire risque des sanctions financières importantes, pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Il faut distinguer l’encadrement des loyers, qui consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement vide ou meublé et le plafonnement des loyers qui, lui, concerne le plafond maximum de loyer qu’un propriétaire peut demander à son locataire. Retour sur les deux notions.
Les spécificités fiscales dans les zones tendues
En zone tendue, les propriétaires sont soumis à plusieurs obligations fiscales supplémentaires, notamment la taxe sur les logements vacants et la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
La taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique dans les zones tendues. Cette taxe concerne les propriétaires dont les logements sont vacants depuis plus d’un an au 1er janvier.
Selon l’article 232 du Code général des impôts, cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative du bien, avec un taux progressif : 12,5 % la première année de vacance et 25 % à partir de la deuxième année.
L’objectif de cette mesure est d’inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché pour répondre à la demande dans les zones où l’accès au logement est particulièrement difficile. Des exonérations existent dans certains cas, notamment si le bien est en vente ou en rénovation, ce qui peut temporairement justifier l’absence d’occupation.
Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Dans les zones tendues, les communes peuvent décider de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En effet, si la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) persiste.
Cette majoration de la taxe d’habitation peut aller de 5 à 60 % du taux communal. Pour 2024, le conseil municipal a du voter le taux avant le 1er octobre 2023.
Si vous faites de la location saisonnière, vous restez redevable de la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire. Elle concerne les logements meublés non destinés à une résidence principale d’un occupant.
Cette mesure vise à décourager les propriétaires qui laissent des biens non loués dans des secteurs où le manque de logements est criant. Cependant, les propriétaires de résidences secondaires dans ces zones peuvent demander une exonération de cette majoration s’ils justifient de raisons valables pour ne pas louer leur bien (travaux de longue durée, motifs professionnels justifiant une utilisation irrégulière du logement, etc.).
Que retenir de cet article ?
Dans un contexte de marché locatif tendu, il est important de garder à l’esprit que ces mesures visent à équilibrer les intérêts de chacun. Protéger les locataires contre des hausses de loyers abusives tout en encadrant la gestion des propriétaires permet de créer un cadre de confiance. Cette réglementation apporte de la stabilité tout en garantissant un accès plus équitable au logement.
En cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire à celle du juge. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous accompagner au mieux sur toutes ces questions.
Vos questions et nos réponses
Cette FAQ a pour but de répondre aux questions les plus courantes concernant la location en zone tendue. Elle aborde les principaux concepts liés aux loyers, aux préavis, ainsi qu’aux droits et obligations des locataires et propriétaires.
Une zone tendue est un secteur où la demande de logements dépasse largement l’offre, entraînant des difficultés d’accès au logement. Ces zones sont définies par décret, et des règles spécifiques s’appliquent pour encadrer les loyers et faciliter la mobilité des locataires. Ces mesures visent à équilibrer le marché immobilier dans les villes concernées.
Les locataires bénéficient principalement d’un préavis réduit à un mois au lieu de trois pour la résiliation de leur bail. De plus, leurs loyers sont encadrés, limitant les augmentations excessives. Ces avantages apportent une certaine stabilité pour les locataires tout en leur offrant une meilleure flexibilité.
En France, plus de 1 100 communes sont classées en zone tendue, notamment les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, ainsi que d’autres zones à forte pression immobilière. Les villes concernées sont régulièrement mises à jour par décret, en fonction de l’évolution du marché du logement.
Le loyer dans une zone tendue est fixé en fonction d’un loyer de référence, majoré de 20 %. Ce loyer est défini par les collectivités locales sur la base de critères tels que la localisation, la surface et le type de logement. Les propriétaires doivent respecter ces plafonds sous peine de sanctions financières.
La taxe sur les logements vacants s’applique aux propriétaires de biens inoccupés depuis plus d’un an dans une zone tendue. Le taux varie entre 12,5 % et 25 % de la valeur locative du logement. Cette taxe a pour but d’inciter les propriétaires à remettre rapidement leur bien sur le marché locatif.
