Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution judicieuse pour gérer et protéger votre patrimoine immobilier : il s’agit d’une forme juridique permettant de gérer et de protéger un patrimoine immobilier en associant plusieurs personnes.
Une SCI est une société constituée par au moins deux personnes, dont l’objectif principal est la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle permet de faciliter la gestion des biens en commun et d’éviter les complexités de l’indivision.
Elle a pour objectif principal la gestion du patrimoine immobilier, que ce soit pour la location, l’achat ou la transmission de biens. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, ce qui simplifie la gestion et la transmission des biens.
Il existe la SCI familiale, la SCI de location, de construction-vente, d’attribution ou de jouissance à temps partagé en parallèle de la SCI classique.
La création d’une SCI présente de nombreux avantages, permettant une gestion simplifiée du patrimoine immobilier, offrant une grande flexibilité dans la répartition des parts sociales et facilitant la transmission des biens.
Cependant, la SCI présente également des inconvénients : sa création et sa gestion impliquent des démarches administratives et des coûts (rédaction des statuts, publication légale, frais d’immatriculation).
De plus, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, ce qui peut présenter un risque financier.
Enfin, la SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale, ce qui limite son utilisation à la gestion de biens immobiliers à usage civil.
Après avoir lu cet article, vous saurez :
- Comprendre les étapes clés pour créer une société civile immobilière (SCI) ;
- Rédiger des statuts conformes aux exigences légales et optimiser la gestion ;
- Constituer et gérer le capital social de votre SCI de manière efficace ;
- Effectuer les démarches administratives pour l’immatriculation de votre SCI ;
- Optimiser la transmission et la fiscalité de votre patrimoine immobilier.
Les étapes de la création d'une SCI
La création d'une société civile immobilière (SCI) implique plusieurs étapes clés qui doivent être suivies avec rigueur pour garantir la conformité juridique et le bon fonctionnement de la société.
Rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts est une étape fondamentale dans la création d’une SCI.
Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et les relations entre les associés.
L'article 1835 du Code civil dispose que Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. Les statuts peuvent préciser une raison d'être, constituée des principes dont la société se dote et pour le respect desquels elle entend affecter des moyens dans la réalisation de son activité.
Une attention particulière doit être portée à la rédaction de l’objet social, car il détermine les activités que la SCI pourra exercer.
Les statuts doivent également prévoir les modalités de prise de décision et de répartition des bénéfices, ainsi que les conditions de cession des parts sociales.
Une fois rédigés, les statuts doivent être signés par tous les associés.
Constitution du capital social
La constitution du capital social est une étape essentielle pour donner à la SCI les moyens financiers nécessaires à son activité.
Le capital social est composé des apports des associés, qui peuvent être en numéraire ou en nature.
Il n’existe pas de montant minimum légal pour le capital social d’une SCI, ce qui permet une grande flexibilité. Cependant, le capital doit être suffisant pour couvrir les premières dépenses et assurer la crédibilité de la société auprès des partenaires et des banques.
Concernant les apport en nature, les associés peuvent se passer d’un commissaire aux apports seulement lorsque les 3 conditions suivantes sont réunies :
- Aucun apport en nature n’a une valeur supérieure à 30 000 euros ;
- La valeur totale de l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social.
- Les associés sont unanimement d’accord pour ne pas recourir à un commissaire aux apports.
Toutefois, l’absence d’évaluation par un commissaire aux apports rend responsables durant 5 ans les associés de manière solidaire.
Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à ses apports, et ces parts doivent être mentionnées dans les statuts.
Immatriculation et démarches administratives
L’immatriculation de la SCI est la dernière étape avant que la société puisse commencer ses activités. Cette procédure comprend plusieurs démarches administratives :
- Publication de l’avis de constitution : Un avis de création doit être publié dans un journal d’annonces légales, précisant les informations essentielles de la SCI (dénomination, forme juridique, capital social, siège social, objet social, etc.).
- Dépôt du dossier d’immatriculation : Le dossier complet, comprenant notamment les statuts signés, l’attestation de dépôt des fonds, l’avis de constitution, et divers formulaires administratifs, doit être déposé sur le site du guichet des formalités des entreprises ou directement au greffe du tribunal de commerce.
- Obtention du K-bis : Après vérification du dossier, le greffe délivre l’extrait K-bis, qui est l’acte de naissance de la SCI et atteste de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
L’immatriculation permet à la SCI d’obtenir sa personnalité juridique et d’opérer en tant qu’entité légale.
Les associés qui ont avancé des frais pour la création de la SCI peuvent se les faire rembourser par la société une fois qu’elle est constituée. La procédure de reprise des actes conclus par l’associé est uniquement possible si deux conditions cumulatives sont respectées :
- Les frais doivent être en lien avec le début de votre activité ;
- Les frais ont été engagés lors des 6 mois précédant l’immatriculation de la société.
En moyenne la création d’une SCI coûte environ 300 € si vous le faites seule et jusque 3.000 € en étant accompagne d’un conseil.
Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des sociétés.
La gestion et le fonctionnement de la SCI
La gestion et le fonctionnement d'une société civile immobilière (SCI) sont régis par des règles précises, définies dans les statuts et les dispositions légales.
Rôle et responsabilités du gérant
Le gérant d’une SCI joue un rôle central dans la gestion quotidienne de la société.
Nommé par les associés lors de la constitution de la SCI ou ultérieurement, le gérant agit comme le représentant légal de la société. Il a le pouvoir d’accomplir tous les actes de gestion dans l’intérêt de la SCI, sous réserve des pouvoirs expressément réservés aux associés par les statuts. Ses principales responsabilités incluent :
- La gestion administrative et financière ;
- La gestion des biens immobiliers ;
- La représentation de la SCI ;
- La convocation des assemblées générales.
En cas de mauvaise gestion, le gérant peut être révoqué par une décision collective des associés, selon les modalités prévues dans les statuts. De plus, il peut être tenu responsable des fautes de gestion, pouvant engager sa responsabilité civile voire pénale.
Assemblées générales et décisions des associés
Les assemblées générales sont des moments clés dans la vie d’une SCI, permettant aux associés de prendre des décisions importantes concernant la société. Les types d’assemblées générales incluent :
Assemblée générale ordinaire (AGO) : Elle est généralement annuelle et permet d’approuver les comptes de l’exercice, de voter sur la répartition des bénéfices et de délibérer sur les questions courantes de gestion.
Assemblée générale extraordinaire (AGE) : Elle est convoquée pour des décisions importantes telles que la modification des statuts, l’augmentation du capital social ou la dissolution anticipée de la SCI.
La convocation aux assemblées doit être effectuée selon les modalités prévues dans les statuts, incluant le délai de convocation et la communication de l’ordre du jour. Les décisions sont prises à la majorité des voix, sauf disposition contraire des statuts.
Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses parts sociales, permettant une prise de décision équitable.
Transmission et fiscalité de la SCI
La transmission des parts sociales dans une SCI est facilitée par rapport à l’indivision, offrant une grande souplesse en matière de succession et de donation.
L’indivision s’applique par défaut lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs si les acquéreurs n’ont pas formé de SCI : chacun reçoit alors en nom propre une quote-part, mais il n’y a pas de création de personne morale distincte. Chaque co-indivisaire est imposé individuellement sur ce que rapporte sa propre quote-part et les décisions importantes en indivision doivent toujours être prises à l’unanimité.
Lorsqu’un associé souhaite céder ses parts, il doit obtenir l’agrément des autres associés, selon les modalités prévues dans les statuts. En cas de décès d’un associé, ses héritiers peuvent devenir associés de la SCI, évitant ainsi la complexité de la gestion indivise d’un bien immobilier.
Concernant la fiscalité, la SCI peut opter pour l’imposition sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés (IS).
En choisissant l’impôt sur le revenu, les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts. Cette option est souvent avantageuse pour les petites SCI familiales.
En optant pour l’IS, la SCI est imposée comme une société commerciale, ce qui peut être intéressant pour les SCI ayant des bénéfices importants ou souhaitant réinvestir leurs gains.
Vos questions et nos réponses
Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées concernant la création et la gestion d’une société civile immobilière (SCI).
- Une SCI (société civile immobilière) est une société constituée par deux ou plusieurs personnes pour gérer un patrimoine immobilier commun. Son principal objectif est de faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers, tout en évitant les complications de l’indivision.
Il existe plusieurs formes de SCI, notamment la SCI familiale, la SCI de location, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente, et la SCI de jouissance à temps partagé. Chaque forme a des objectifs spécifiques, allant de la gestion de patrimoine familial à la construction et vente de biens.
- Le capital social d’une SCI est constitué des apports des associés, qui peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens). Il n’y a pas de montant minimum légal, mais le capital doit être suffisant pour couvrir les premières dépenses.
- Pour immatriculer une SCI, il faut publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, déposer un dossier complet au registre national des entreprises, et obtenir un extrait K-bis après vérification du dossier par le greffe du tribunal de commerce. L’immatriculation donne à la SCI sa personnalité juridique.
- Le gérant d’une SCI est responsable de la gestion administrative et financière, de l’entretien des biens immobiliers, de la représentation légale de la société et de la convocation des assemblées générales. Nommé par les associés, il agit dans l’intérêt de la SCI, sous réserve des pouvoirs réservés aux associés par les statuts.
