Que se passe-t-il lorsque votre commune décide d’intervenir dans votre vente immobilière ? Décryptage du droit de préemption urbain.
Le droit de préemption urbain (DPU) est un outil dont disposent les collectivités pour aménager leur territoire en priorité lors de la vente de certains biens immobiliers. Ce droit, codifié dans le Code de l’urbanisme, permet à une mairie ou à un organisme public de se substituer à un acquéreur privé. Initialement introduit par la loi d’orientation foncière de 1967, le champ d’application du droit de préemption urbain a été élargi au fur et à mesure a évolué au fil des années. L’article L213-1 du Code de l’urbanisme précise désormais les conditions et les modalités de cette préemption, renforçant ainsi la capacité des communes à répondre aux défis environnementaux et à planifier leur développement de manière durable.
Mais quel est ce droit dont jouissent les établissements publics ? Quelle est la procédure à suivre et les recours pour les propriétaires ?
Après avoir lu cet article, vous saurez :
- Comprendre le fonctionnement du droit de préemption urbain et ses implications légales.
- Identifier les étapes de la procédure de déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
- Reconnaître vos droits et recours en tant que propriétaire face à une décision de préemption.
- Appréhender les motivations et critères des collectivités pour exercer ce droit.
Comprendre le droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain (DPU) est un mécanisme légal qui permet à une collectivité publique d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire afin de mener une politique d’aménagement. Codifié dans le Code de l'urbanisme, ce droit est essentiel pour les collectivités souhaitant réaliser des projets d'aménagement urbain ou protéger leur patrimoine. Qu’est-ce que le droit de préemption et quel est son but pour les collectivités?
Quid du droit de préemption urbain ?
Lorsque le propriétaire d’un bien situé dans une zone définie par un plan local d’urbanisme (PLU) souhaite le vendre, il doit d’abord proposer la vente à la mairie via une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Si la collectivité décide d’exercer son droit de préemption, elle doit le justifier par un projet d’intérêt général tel que la construction de logements sociaux, l’aménagement d’espaces publics, ou la préservation de sites naturels. Ce droit s’applique principalement aux biens situés dans des zones urbaines ou à urbaniser (C.Urb, art. L.210-1).
Les objectifs suivis par les personnes publiques
Le droit de préemption urbain offre plusieurs avantages aux collectivités:
- Contrôler et d’orienter le développement urbain en fonction des besoins locaux comme lutter contre la spéculation immobilière, préserver des espaces verts, et garantir une diversité d’usages dans les quartiers.
- Protéger leur patrimoine en empêchant la vente de biens historiques à des acquéreurs privés non souhaités.
Mise en œuvre du droit de préemption urbain
La mise en œuvre du droit de préemption urbain (DPU) est un processus rigoureux comprenant plusieurs étapes :
- Envoi de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA),
- suivi de la décision de préemption par la collectivité
- et enfin la négociation du prix de vente.
Chaque étape est nécessaire pour garantir que le propriétaire et la commune respectent les procédures légales établies par le Code de l'urbanisme.
Procédure de déclaration d'intention d'aliéner (DIA)
Selon l'article L213-2 du Code de l'urbanisme, tout propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier situé dans une zone de préemption doit notifier au service compétent de la commune via une DIA.
Ce document, transmis généralement par le notaire par courrier recommandé avec avis de réception, informe le maire de la ville de sa volonté de vendre et informe principalement le nom du vendeur, désignation (copropriété, immeuble, terrain, superficie), l’occupation, la destination (habitation, commercial), les conditions de vente (prix, commission d’agence, moyen de paiement).
Le titulaire du droit dispose alors d’un délai de deux mois pour décider si elle souhaite exercer son droit. Durant ce délai, la vente ne peut être finalisée avec un acquéreur, garantissant ainsi à la personne publique la priorité d’achat.
Décision de préemption : critères et motivations
La décision de préemption repose sur plusieurs critères définis par les articles du Code de l'urbanisme, (C.Urb, art. L. 300-1 et suivants).
Pour exercer son droit de préemption, une collectivité doit justifier dans un délai de 2 mois son action par un projet répondant à un besoin d’aménagement urbanistique, de développement économique, de protection environnementale ou de création d’équipements collectifs. La motivation d’acquérir doit être exprimée dans la délibération du conseil municipal et conforme aux objectifs du plan local d’urbanisme (PLU) ou du plan d’occupation des sols (POS). Cette décision est ensuite notifiée au propriétaire, qui peut contester la préemption devant les tribunaux administratifs s’il estime que la justification n’est pas légitime ou que ses droits ont été violés.
Négociation et fixation du prix de vente
Une fois l’envie de se porter acquéreur est décidée, la question du prix de vente est la plus importante. Si la collectivité accepte le prix proposé dans la DIA, la vente peut se conclure rapidement (C. Urb, art. L213-4). Cependant, il arrive souvent que la commune propose un prix inférieur à celui fixé par le propriétaire. Dans ce cas, une négociation s’engage. Si les parties n’arrivent pas à un accord, le propriétaire peut saisir le juge de l’expropriation, qui déterminera le prix juste du bien. Cette procédure judiciaire garantit que le propriétaire reçoit une compensation équitable, même si le titulaire exerce son droit de préemption.
Cette négociation permet d’assurer l’équilibre entre les intérêts publics et privés, permettant à la fois de réaliser ses opérations de développement dans la ville tout en respectant les droits des propriétaires.
Recours pour les propriétaires
La mise en œuvre du droit de préemption urbain (DPU) peut avoir des conséquences significatives pour les propriétaires concernés. Ils disposent de droits et obligations mais de recours en cas de contestation.
Droits et obligations des propriétaires
Obligations du propriétaire:
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente dans une zone de préemption, il doit :
- obligatoirement notifier la commune via une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) (C.urb, art. L.213-2).
- attendre la réponse de la mairie avant de finaliser la vente avec un acheteur privé.
Droits du propriétaire:
En cas de préemption:
- il a le droit de contester la réponse de la collectivité s’il estime que celle-ci n’est pas justifiée. La contestation doit être fondée sur des motifs légaux, comme l’absence d’intérêt général du projet des communes ou un abus de droit.
- Il est tenu de respecter les délais et les procédures légales, faute de quoi la préemption pourrait être validée par défaut.
Recours et contestation d'une décision de préemption
Le recours doit être effectué dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision. Durant ce délai, le propriétaire peut aussi tenter une négociation amiable avec l’établissement public pour trouver un compromis. En cas de succès, cette démarche permet d’éviter les coûts et les délais d’une procédure judiciaire.
Conclusion sur le droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain (DPU) est un outil essentiel pour les collectivités qui souhaitent réguler l’aménagement de leur territoire. Cette procédure permet à une ville ou à un établissement public d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente.
Le conseil d’un notaire vous sera parfaitement utile dans la vente de votre bien et le traitement de cette procédure complexe.
En bref :
- Le droit de préemption urbain permet à un établissement public d’acheter d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente dans un lieu défini par un plan local d’urbanisme (PLU).
- La DIA est un document qui doit être envoyé au service de la mairie avant de vendre un bien immobilier situé dans une zone de préemption en précisant divers renseignements. Elle dispose de deux mois pour répondre.
- La délibération d’acheter est prise par l’établissement public après réception de la DIA. Elle doit être clairement motivée et précisée par un projet d’intérêt général conforme aux objectifs des zones où sont instaurés un PLU ou un POS par exemple en matière de logement avec la remise en état d’habitation vieillissante.
- les objectifs poursuivis sont la réalisation de projets d’intérêt général, tels que la construction de logements sociaux, l’aménagement d’espaces verts ou la préservation du patrimoine mais aussi à contrôler la spéculation immobilière et à garantir une utilisation diversifiée des terrains.
- Les propriétaires peuvent contester la décision dans un délai de deux mois suivant la notification du préempteur et le prix.
- ils peuvent négocier le prix à l’amiable ou devant le juge de l’expropriation afin d’obtenir une indemnisation équitable.
