Vous ĂŞtes locataire ou bailleur ? DĂ©couvrez tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial !
Le bail commercial est plus qu’un simple contrat de location,  c’est un accord qui façonne les activitĂ©s commerciales et la vie professionnelle des parties impliquĂ©es.
Aussi appelĂ© bail « 3 – 6 – 9 », il s’agit d’un contrat de location d’un local dans lequel est exercĂ©e une activitĂ© commerciale, industrielle ou artisanale, le local devant servir Ă l’exploitation d’un fonds de commerce.
La signature du bail commercial ouvre l’accès au bailleur et au preneur Ă un ensemble de règles appelĂ©e le statut des baux commerciaux.
En cas de doute ou de difficultĂ©, il est recommandĂ© de consulter un avocat spĂ©cialisĂ© en droit de l’immobilier pour obtenir des conseils avisĂ©s et une assistance juridique adaptĂ©e Ă chaque situation.
Introduction au bail commercial
Le bail commercial est un contrat crucial dans le domaine de l'immobilier commercial, régissant la location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
DĂ©finition et importance
Le bail commercial est un contrat de location qui rĂ©git la relation entre un locataire et un bailleur pour l’occupation d’un local commercial.
Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le bail commercial est un contrat par lequel un commerçant, un industriel ou un artisan loue un local pour y exercer son activitĂ© professionnelle.
Il revêt une importance majeure pour les deux parties, car il définit les droits et les obligations de chacune pendant la durée du bail.
Distinction entre bail commercial et bail professionnel
Le bail commercial est à différencier du bail professionnel :
- Le bail commercial concerne les locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales,
- Le bail professionnel concerne les locaux utilisĂ©s pour une activitĂ© qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales.
Il est réputé plus souple que le bail commercial.
Les aspects juridiques du bail commercial
En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux, soit un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial.
Conditions d'application
Plusieurs conditions doivent ĂŞtre rĂ©unies pour que le statut des baux commerciaux vienne Ă s’appliquer. Ainsi, il faut :
- Un contrat de bail portant sur un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel,
- Une exploitation d’un fonds de commerce dans le local,
- Une immatriculation  du locataire du bail au RCS.
Le statut des baux commerciaux peut ĂŞtre Ă©tendu :
- Sous conditions lĂ©gales, par exemple aux Ă©tablissements d’enseignement, services communaux exploitĂ©s en rĂ©gie, aux entreprises publiques, .., (article L.145-2 du Code de commerce)
- Ou conventionnelles, à condition que les relations des parties ne soient pas déjà régies par un statut impératif et qu’elles manifestent leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière explicite.
Le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux permet au locataire et au bailleur d’accĂ©der Ă divers avantages.
La durĂ©e du bail commercial est l’une des premières considĂ©rations Ă prendre en compte lors de la conclusion d’un contrat de location. Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, la durĂ©e minimale d’un bail commercial est de neuf ans, les parties ayant la possibilitĂ© de convenir d’une durĂ©e plus longue.
En vertu du statut des baux commerciaux, le locataire bénéficie notamment :
- D’un droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans,
- Du versement d’une indemnitĂ© d’Ă©viction en cas de non-renouvellement,
- De la révision du loyer tous les 3 ans.
Clauses essentielles du contrat de bail commercial
Il n'y a pas de forme imposée pour la conclusion d'un bail commercial.
Si une forme verbale est possible, rédiger le contrat de bail commercial par écrit est la solution privilégie permettant notamment d'organiser les clauses essentielles du contrat.
Les clauses impératives
De part son statut spĂ©cifique, lorsque le bail est Ă©crit et que la rĂ©union des conditions permet l’application du statut des baux commerciaux, les parties ne sont pas libres de donner au contrat de bail le contenu qu’elles veulent : des dispositions impĂ©ratives doivent nĂ©cessairement ĂŞtre prĂ©sentes au bail pour sa validitĂ©.
À ce titre, le bail doit notamment prévoir :
- Le droit au renouvellement du bail,
- La durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé,
- La révision triennale du loyer et la révision des loyers indexés,
- La réglementation des loyers payés d’avance,
- L’établissement d’un état des lieux,
- L’insertion dans le bail d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
- La communication par le bailleur d’un état récapitulatif des travaux réalisés et d’un état prévisionnel des travaux ,
- Les modalités de mise en œuvre des clauses résolutoires,
- Le rĂ©gime de la dĂ©spĂ©cialisation pour demander un changement d’activitĂ© en cours de bail,
- Le formalisme à suivre en matière de congé et de demande de renouvellement,
- La cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce,
- La question des procédures collectives.
Ces dispositions ont pour finalité de protéger le locataire dans l’exercice de son activité.
Les autres clauses du bail commercial
Les parties peuvent intĂ©grer des clauses complĂ©mentaires au bail commercial permettant d’encadrer la relation. Ainsi, et de manière non exhaustive, un bail commercial peut contenir :
- Une clause de destination des locaux : elle permet de dĂ©finit l’utilisation spĂ©cifique pour laquelle les locaux louĂ©s peuvent ĂŞtre utilisĂ©s par le locataire afin de dĂ©limiter clairement les activitĂ©s autorisĂ©es dans les locaux, Ă©vitant ainsi les conflits potentiels entre les parties.
- Une clause de solidaritĂ©Â et de garantie : elle engage les parties Ă respecter les obligations financières du bail, notamment le paiement du loyer et des charges locatives. En vertu de cette clause, les parties sont solidairement responsables de l’exĂ©cution du contrat de bail et si l’une des parties ne remplit pas ses obligations, l’autre partie peut ĂŞtre tenue responsable.
Vos questions et nos réponses
Dans cette section, nous rĂ©pondons aux questions les plus frĂ©quentes en matière de bail commercial. N’hĂ©sitez pas Ă laisser un commentaire si une question subsiste.Â
Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est crucial car il définit les droits et les obligations des parties contractantes, assurant ainsi une relation sécurisée et durable entre le locataire et le bailleur.
La principale diffĂ©rence rĂ©side dans l’utilisation des locaux louĂ©s : le bail commercial concerne les activitĂ©s commerciales, industrielles ou artisanales, tandis que le bail professionnel concerne les activitĂ©s non commerciales, telles que les professions libĂ©rales.
Le loyer est gĂ©nĂ©ralement dĂ©terminĂ© par les parties lors de la signature du bail, mais il peut ĂŞtre rĂ©visĂ© pĂ©riodiquement en fonction de l’indice des loyers commerciaux notamment.
Le locataire a des droits tels que le droit au maintien dans les lieux Ă l’expiration du bail, tandis que le bailleur a des obligations telles que l’obligation de dĂ©livrance des locaux en bon Ă©tat.
En cas de litige, il est recommandé de rechercher une solution amiable en premier lieu. Si cela échoue, des recours judiciaires tels que la saisine du tribunal de commerce peuvent être envisagés pour régler le différend de manière légale et équitable.
