Vous êtes locataire ou bailleur ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial !
Le bail commercial est plus qu’un simple contrat de location, c’est un accord qui façonne les activités commerciales et la vie professionnelle des parties impliquées.
Aussi appelé bail « 3 – 6 – 9 », il s’agit d’un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale, le local devant servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.
La signature du bail commercial ouvre l’accès au bailleur et au preneur à un ensemble de règles appelée le statut des baux commerciaux.
En cas de doute ou de difficulté, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de l’immobilier pour obtenir des conseils avisés et une assistance juridique adaptée à chaque situation.
Introduction au bail commercial
Le bail commercial est un contrat crucial dans le domaine de l'immobilier commercial, régissant la location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Définition et importance
Le bail commercial est un contrat de location qui régit la relation entre un locataire et un bailleur pour l’occupation d’un local commercial.
Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le bail commercial est un contrat par lequel un commerçant, un industriel ou un artisan loue un local pour y exercer son activité professionnelle.
Il revêt une importance majeure pour les deux parties, car il définit les droits et les obligations de chacune pendant la durée du bail.
Distinction entre bail commercial et bail professionnel
Le bail commercial est à différencier du bail professionnel :
- Le bail commercial concerne les locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales,
- Le bail professionnel concerne les locaux utilisés pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales.
Il est réputé plus souple que le bail commercial.
Les aspects juridiques du bail commercial
En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux, soit un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial.
Conditions d'application
Plusieurs conditions doivent être réunies pour que le statut des baux commerciaux vienne à s’appliquer. Ainsi, il faut :
- Un contrat de bail portant sur un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel,
- Une exploitation d’un fonds de commerce dans le local,
- Une immatriculation du locataire du bail au RCS.
Le statut des baux commerciaux peut être étendu :
- Sous conditions légales, par exemple aux établissements d’enseignement, services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques, .., (article L.145-2 du Code de commerce)
- Ou conventionnelles, à condition que les relations des parties ne soient pas déjà régies par un statut impératif et qu’elles manifestent leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière explicite.
Le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux permet au locataire et au bailleur d’accéder à divers avantages.
La durée du bail commercial est l'une des premières considérations à prendre en compte lors de la conclusion d'un contrat de location. Selon l'article L. 145-4 du Code de commerce, la durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, les parties ayant la possibilité de convenir d'une durée plus longue.
En vertu du statut des baux commerciaux, le locataire bénéficie notamment :
- D’un droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans,
- Du versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement,
- De la révision du loyer tous les 3 ans.
Par ailleurs, et ce depuis la loi Pinel de 2014, le locataire peut résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans. Cette faculté de résiliation triennale est d’ordre public.
Clauses essentielles du contrat de bail commercial
Il n'y a pas de forme imposée pour la conclusion d'un bail commercial.
Si une forme verbale est possible, rédiger le contrat de bail commercial par écrit est la solution privilégie permettant notamment d'organiser les clauses essentielles du contrat.
Les clauses impératives
De part son statut spécifique, lorsque le bail est écrit et que la réunion des conditions permet l’application du statut des baux commerciaux, les parties ne sont pas libres de donner au contrat de bail le contenu qu’elles veulent : des dispositions impératives doivent nécessairement être présentes au bail pour sa validité.
À ce titre, le bail doit notamment prévoir :
- Le droit au renouvellement du bail,
- La durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé,
- La révision triennale du loyer et la révision des loyers indexés,
- La réglementation des loyers payés d’avance,
- L’établissement d’un état des lieux,
- L’insertion dans le bail d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
- La communication par le bailleur d’un état récapitulatif des travaux réalisés et d’un état prévisionnel des travaux ,
- Les modalités de mise en œuvre des clauses résolutoires,
- Le régime de la déspécialisation pour demander un changement d’activité en cours de bail,
- Le formalisme à suivre en matière de congé et de demande de renouvellement,
- La cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce,
- La question des procédures collectives.
Ces dispositions ont pour finalité de protéger le locataire dans l’exercice de son activité.
Les autres clauses du bail commercial
Les parties peuvent intégrer des clauses complémentaires au bail commercial permettant d’encadrer la relation. Ainsi, et de manière non exhaustive, un bail commercial peut contenir :
- Une clause de destination des locaux : elle permet de définit l’utilisation spécifique pour laquelle les locaux loués peuvent être utilisés par le locataire afin de délimiter clairement les activités autorisées dans les locaux, évitant ainsi les conflits potentiels entre les parties.
- Une clause de solidarité et de garantie : elle engage les parties à respecter les obligations financières du bail, notamment le paiement du loyer et des charges locatives. En vertu de cette clause, les parties sont solidairement responsables de l’exécution du contrat de bail et si l’une des parties ne remplit pas ses obligations, l’autre partie peut être tenue responsable.
Vos questions et nos réponses
Dans cette section, nous répondons aux questions les plus fréquentes en matière de bail commercial. N’hésitez pas à laisser un commentaire si une question subsiste.
Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est crucial car il définit les droits et les obligations des parties contractantes, assurant ainsi une relation sécurisée et durable entre le locataire et le bailleur.
La principale différence réside dans l’utilisation des locaux loués : le bail commercial concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales, tandis que le bail professionnel concerne les activités non commerciales, telles que les professions libérales.
Le loyer est généralement déterminé par les parties lors de la signature du bail, mais il peut être révisé périodiquement en fonction de l’indice des loyers commerciaux.
Le locataire a des droits tels que le droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail, tandis que le bailleur a des obligations telles que l’obligation de délivrance des locaux en bon état.
En cas de litige, il est recommandé de rechercher une solution amiable en premier lieu. Si cela échoue, des recours judiciaires tels que la saisine du tribunal de commerce peuvent être envisagés pour régler le différend de manière légale et équitable.
